网上对于杭州湾房子的一些看法，转帖，我表示还是有点对的，哈哈

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曾经浙江“新浦东”，如今跌回4年前！一批投资客被深套
原创 远方   米宅长三角  
被喻为浙江“新浦东”、曾经大火的宁波前湾新区（杭州湾新区），如今房价已跌回4年前！
1：房价回到4年前，一批投资客被深套
前两年杭州湾新区的新房统一行情是备案价打个94折就开卖，基本上成交均价在1.35万元/m²，而今笔者前去发现，成交价已跌至8000-1.1万元/m²，至少缩水3000元/m²！
在行情伊始的2018年下半年，杭州湾新区还吸引到了温州整村的居民坐大巴过来抢购，当时新房价格仅1万出头，以现在的成交价来看杭州湾新区房价已跌回4年前！
世外旭辉城，在2020年下半年傍着上海世外学校还能卖到1.35万元/m²，如今已打折到1.03万元/m²，下跌3000+元/m²；
绿城春来云潮，去年开盘以品质口碑还能坚挺卖到1.4万元/m²，如今在周边楼盘都打折的情况下也来到了1.1万元/m²，时隔1年下跌3000元/m²；
港中旅·锦绣东方，2年前卖1.35万元/m²，如今不到1万元/m²就能买到好楼层，缩水3000元/m²；
中旅·海泉湾，一二期原本售价贴近1.3万元/m²，如今三期成交均价已不足1万元/m²，同样缩水3000元/m²；
祥源漫城，2019年9月开盘1.25万元/m²，后续还卖到过1.35万元/m²，如今已跌到开盘价以下1.05万元/m²，回调2000-3000元/m²。
卓越·蔚蓝海岸，之前成交价稳定在1.26万元/m²，如今尾盘清盘价已跌至1.03万元/m²，相较之下回调2000+元/m²；
上述几个项目都是交房时间能控制在半年左右的“准现房”，如果是2年的期房，你会发现成交价会拉得更低：
朗诗天阅美湖居，去年11月首开，开发商为了快速回款直接75折开卖，单价杀到了9000元/m²，相较其它项目2年前1.35万元/m²的大众成交价跌出了4500元/m²！更有甚者，碧桂园海上风华几乎是打6折在兜售，此前成交价在1.2-1.3万元/m²，而今8000-9000元/m²，相较备案价接近腰斩。在杭州湾遍地烂尾楼的局面下，别说是期房了，准现房都不见得能够顺利交付，风险无疑陡增，开发商敢卖，就看你敢不敢买了！早在杭州湾新区爆火的3年前，米宅长三角就作出预判：“杭州湾新区卖7000-1万元/㎡尚属合理，任何超1万+元/m²的价格就已经显泡沫了！”如今已然应验。
2：烂尾盘频现，多个项目停工
一面是拉不回的房价，一面是遍地出现的烂尾盘，让早期的购房者在首付跌没后还拿不到房，面临双重损失！
绿地海湾新城，多次被曝停工，目前已有地块停了一年之久，据了解2020年交首付的现在才开始办按揭，总之问题多多。盘子大、前两年很火，但如今售楼部已人迹罕至，工抵房9000元/m²就能买到，相较此前1.26万元/m²的成交价降幅很大。
合生杭州湾国际新城，由于2008年拿地早成为杭州湾性价比最高的盘，在周边楼盘都卖到1.3万元/m²时它只有1.1万元/m²，因此吸引了最多的投资客，过去开盘都要靠抢。但如今这个项目已是满目疮痍，烂尾风波不断：
去年年中合生就被曝出多个在建小区停工，现在只有部分地块在缓慢施工，“五期违规交房”“七期延期交付280多天”“九期十期延期交付”等相关话题都登上了留言板。目前合生的售楼部大门以防疫为由已关闭，只能从侧面在保安的引导下进入，进去之后发现空空荡荡没有一个看房客，尽显萧条：
祥源漫城，2019年首开时1.25万元/m²还带装修，是性价比很高的红盘，不过目前部分工地也已陷入停摆，施工的小区也是进展缓慢，售楼部没有看房客，再也不复当年抢房盛景。
世外旭辉城，地产“三好生”之一的旭辉几天前刚刚暴雷，叠加上海世外私校的取消，项目销售受到一定影响。好在一期售罄已交房、二期已开的楼栋也已接近尾盘，而未开的几栋中介表示或面临交付隐患，还是提防些吧。
总之，杭州湾烂尾的项目可不少，随便走走都能发现停止旋转的吊塔、裸露生锈的钢筋、长草的工地，像是被遗弃的一座“荒郊”野城。
3：供应天量，产品同质化严重
比起降价、烂尾更严重的是，杭州湾的新房供应量太大，已售+待售的所有项目加起来超过20万套，还有不断的新盘涌现出，供货可谓是天量。早期的世纪城、停摆的绿地、烂尾的合生都是3万套级别的超级大盘，卓越、港中旅、祥源、碧桂园、绿城、旭辉、朗诗等在杭州湾都开有新盘，导致在售项目众多市场供求严重失衡。超大供应赶上前几年的好行情还能快速去化，但现在市场冷下来就举步维艰了。摊开近几年杭州湾的新房成交数据发现，2019年最火爆卖了2.55万套，2020年还能维持在2万套，但2021年行情就急剧下降腰斩至不足1万套，今年或许更糟糕。巅峰的2019年杭州湾平均每月卖房2100多套，多达10盘在售，也就是平均每盘每月卖出210套，何其疯狂！但反观现在，一个楼盘一个月卖出几十套就已经是上上签了，反差非常大。
这么多的项目，主力户型都集中在85-100m²，清一色的低总价小三房、专为投资客量身定做，而且都是差不多的1万单价，个别楼盘还把价格杀到9千以下，免不了产品同质化下的一场惨烈竞争。
4：配套落地不及预期，拖累价值成长
杭州湾是2019年火起来的，当时出了很多大规划，不过现在来看落地都很不及预期，这也导致板块价值遭到高估。
“国内第一条不限速高速”杭绍甬超级智慧高速大家一定很熟悉，被宣传的次数太多了，这是一条边跑边充电的杭甬高速复线。本来今年9月亚运会前要通车的，而目前杭绍段、宁波段还都在施工，也许明年亚运会前会开通。
工期延后一年不说，速度也降了下来：除杭绍段采用最高150km/h设计时速外，宁波段（余姚市、杭州湾新区、慈溪市和镇海区）均限制在120km/h以下，并非不限速！
还记得当年的小火车吗？自2019年11月开始招标、2020年4月就勒令暂停的杭州湾新区悬轨（旅游观光小火车），“因本工程技术难度大，国内外无成熟经验可借鉴，招标过程中技术参数问题暂停招标”，官方留言的一回复不知碎了多少买房人的梦。这个小火车规划还很高大上，是一种悬挂式单轨列车，又称“空轨”“空中列车”，是一种轻型、中速、中运量、低成本的新型公共交通方式。不过随着规划的取消，一些楼盘宣称的”楼下就是悬轨，TOD时代来临“就此成为泡影。
其实早在2014年杭州湾就提出要建2条地铁，分别连接慈溪余姚和宁波主城，如今8年过去，这两条轨交只有一条落地了，即宁波至慈溪城际（宁波10号线宁慈线）在建，另外一条宁波至余慈城际仍在进行可行性研究。相较10号线宁慈线，余慈城际二期对杭州湾新区来说更为重要，在最新的规划中已被调整，线路走向和设站都有较大改动。新线路站点有：余姚西、马渚、方桥、余姚北、横河、吾悦广场、人民医院、慈溪市政府、人和路、慈溪高铁站、庵东、新区客运枢纽、前湾新城。该线连接了余姚北（已有）、慈溪（在建）两座高铁站，其中新区客运枢纽、前湾新城站均位于杭州湾新区，只是开工要**晚于预期！再看湾湾心心念想的最为重磅的通苏嘉甬高铁，这条跨海铁路最早在2008年就被纳入《国家中长期铁路网规划》开始推动了，不过后来一直陷入停滞状态，2018年才有了实质性进展，2020年曾官宣一轮要开建，还是拖到了今年底才可以动工（2027年开通），同样晚于预期！值得一提的是，这条高铁并未在杭州湾新区设立站点，而是设在了远在15公里开外的慈溪北部坎墩镇上，只要连接高铁站的余慈城际二期不落地，新区人民通勤还是不便。
5：产业单一、人口增长缺口大
提到杭州湾新区的产业，大家耳熟能详的恐怕就是上汽大众和吉利汽车了，有心人士还能说出方太、慈星股份、康龙化成的名字，而这些都是早期杭州湾引进的龙头企业。多少年过去，杭州湾依然是这些龙头，都成了“老面孔”，而汽车是最为主要的产业，并且在带动新区增长方面已显乏力。这两年，它们都开始了大裁员。减产、裁员，无疑让杭州湾最重要的支柱汽车产业失去了高增长动力，尤其是在新能源的冲击下，杭州湾的传统汽车制造更是雪上加霜。产业结构单一，在吸引人口方面也显得单一，造就了杭州湾以产业工人为主、白领有限的基本格局，他们产生的购房需求都有限，沪杭甬温反而成为投资主力。事实也证明，杭州湾新增人口一直很缓慢，七普数据显示，截至2020年11月杭州湾新区（含庵东镇）常住人口为21.94万人，相较六普十年间只增长了12.1万人：也就是说，平均每年新增1.2万人，这已经**低于官方的规划预期：2025年80万，2035年125万。纳入慈溪和余姚部分片区后，以杭州湾新区为基础组成的前湾新区目前常住人口奇迹般地跃升至55万人，显然这不是新增的而是划进来的，即使这样未来3年距离80万人口还有25万的缺口，在人口红利消失的当下想要每年吸引8万多的人进来可谓难矣！去年和今年是杭州湾新房交付的大年，但很多小区都保持着超低的入住率，亮灯零零散散，投资客占了大多数使然。人口少支撑不起那么多的住宅，同时也拖累了商业，至今杭州湾最繁华的还是世纪城、世纪金源购物中心那一片，合生汇商业、祥源的动漫城商业都是半停工，招商乃至开业都遥遥无期。典型的杭州湾绿地全球商品贸易港，戏剧性地开业不到1年就倒闭了，里面的外国进口馆均已搬空大门紧锁：
6：沪杭甬几何中心，“三不靠”的尴尬
杭州湾新区处在上海、杭州、宁波三地之间，不少人说这是黄金的几何中心，但这是相对产业外溢而言的，如果从人居角度来看那就是“三不靠”：杭州湾新区距离宁波市中心直线距离约60公里，而距离上海和杭州都在100公里，很难实现一体化、同城化，做宁波的卫星城都太远，更别说是上海和杭州的卫星城了，显得相对孤立。这也就注定了，杭州湾的房产除了大量的投资客外只有小部分区域客是真实的居住需求，缺乏地缘性客户接盘，无法有效承接沪杭甬的购买外溢，将来二手房流动性会很差。杭州湾不会像昆山太仓之于上海、海宁临安之于杭州、奉化之于宁波那样有大城市的超强辐射，更多的是自我循环、自成一个体系。
7：投资水分被挤，居住价值提升
现在的杭州湾市场，相当一定的投资水分已经被挤走，居住价值显而易见提升了许多。
从功能定位上看，杭州湾坐拥世界级先进制造业基地和沪浙高水平合作发展区，目标是发展成为产城人融合于一体的“21世纪样板城市”，是浙江省大湾区建设的标杆之作，有诸多战略支撑。虽然杭州湾投资价值已经跑输了沪杭甬周边的卫星城市，但对于就在本地就业的工薪一族来说可谓是居住的性价比之王板块。至少这里比金山石化、平湖化工、海盐核电大走廊杭州湾北岸开发出的住宅更加宜居，性价比也更高，拿宁波来对比，杭州湾目前拥有的产业（吉利/大众/方太）、医疗（三甲杭州湾医院）、文旅（湿地公园/方特）、教育（镇海中学）、商业（世纪城+待开业的合生汇、海泉湾、奥特莱斯）等配套即便是放在宁波大市也很难挑出第二个配套如此高度集中的区域，并且房价连宁波主城的1/3都不到。同样的万元单价，在宁波其它地方你只能买在梅山/溪口/萧王庙/余慈乡镇；而同样能级的配套，你还得去鄞州中心/东部新城花3-4万/㎡才能享受得到。因此杭州湾新区自住真可以有，但投资却是另外一回事！

看到最后教育，括号 镇海中学。。。牛逼了。。。笑死了？

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